Maria i Marian (małżeństwo) wspólnie wybudowali dom na działce, którą Maria dostała od swoich rodziców po ślubie. Maria zagroziła Marianowi, że sprzeda dom, nawet jeśli on się na to nie zgodzę, bo dom należy tylko do niej. Maria i Marian nie mają rozdzielności majątkowej. W księgach wieczystych tylko Maria widnieje jako właścicielka. Czy rzeczywiście Maria może sprzedać dom bez zgody Mariana? Czy tylko Maria jest właścicielką?
Działka zabudowana domem wchodzi w skład majątku osobistego Marii, ponieważ została przez nią nabyta w drodze darowizny.
Zgodnie z art. 33 pkt 2 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (k.r.o.) do majątku osobistego każdego z małżonków należą przedmioty majątkowe nabyte przez dziedziczenie, zapis lub darowiznę, chyba że spadkodawca lub darczyńca inaczej postanowił. Z kazusu nie wynika natomiast, żeby wolą teściów Mariana było to, by darowana nieruchomość stanowiła składnik majątku wspólnego Marii i Mariana.
Zgodnie z naczelną zasadą prawa cywilnego, to co trwale związane z gruntem przypada właścicielowi gruntu. Wobec tego dom, nawet stawiany wspólnymi siłami małżonków, staje się z mocy prawa własnością tego, któremu przypada własność gruntu – w analizowanym przypadku własnością Marii. Nie zmienia tego fakt, że dom został zbudowany w trakcie trwania małżeństwa i obowiązywania wspólności ustawowej małżeńskiej.
Maria, jako jedyna właścicielka nieruchomości, może ją zatem sprzedać lub obciążyć i nie potrzebuje do tego zgody Mariana.
Jedyne uprawnienie, jakie przysługuje Marianowi względem domu, to prawo do zamieszkiwania w nim. Jak stanowi art. 28 [1] k.r.o. jeżeli prawo do mieszkania przysługuje jednemu małżonkowi, drugi małżonek jest uprawniony do korzystania z tego mieszkania w celu zaspokojenia potrzeb rodziny. Przepis ten stosuje się odpowiednio do przedmiotów urządzenia domowego.
Jednak w związku z tym, że dom został zbudowany ze środków pochodzących z majątku wspólnego małżonków, a nie z majątku osobistego żony, Marian może żądać od Marii zapłaty części wartości nakładów poczynionych z ich majątku wspólnego na nieruchomość wchodzącą w skład majątku osobistego żony.
Zgodnie z art. 45 § 1 k.r.o. każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty, z wyjątkiem wydatków i nakładów koniecznych na przedmioty majątkowe przynoszące dochód. Może żądać zwrotu wydatków i nakładów, które poczynił ze swojego majątku osobistego na majątek wspólny. Nie można żądać zwrotu wydatków i nakładów zużytych w celu zaspokojenia potrzeb rodziny, chyba że zwiększyły wartość majątku w chwili ustania wspólności. Jak stanowi art. 45 § 2 k.r.o. zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego, jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny. Należy podkreślić, że przy dokonywaniu rozliczeń między małżonkami wartość wydatków i nakładów ustala się na podstawie stanu z chwili ich poczynienia i cen rynkowych z chwili orzekania w tym przedmiocie.
Reasumując, Marianowi przysługuje roszczenie o zwrot nakładów stosownie do przepisu art. 45 k.r.o. Żądanie to może zostać zgłoszone w czasie postępowania o podział majątku wspólnego małżeńskiego. Jednak aby możliwy był podział, musi zostać zniesiona wspólność ustawowa małżeńska, co może nastąpić na skutek orzeczenia rozwodu, separacji, sądowego orzeczenia o rozdzielności majątkowej lub zawarcia umowy małżeńskiej majątkowej.
Istnieje też możliwość, aby mąż i żona, którzy wspólnie finansują budowę na działce należącej do jednego z nich, uczynili tę nieruchomość wspólną własnością. W tym celu Maria, jako właścicielka działki, powinna:
- sprzedać Marianowi udział w nieruchomości (umowa sprzedaży) lub
- dokonać na rzecz Mariana darowizny udziału w nieruchomości (umowę darowizny) lub
- przenieść własność nieruchomości (lub udział w niej) z majątku osobistego do majątku wspólnego przez rozszerzenie wspólności ustawowej (umowa rozszerzająca wspólność ustawową).
Trzeba pamiętać, że wszystkie z wyżej wymienionych umów muszą być zawarte w formie aktu notarialnego.
Nasza Kancelaria doradza w kwestiach małżeńskich ustrojów majątkowych oraz prowadzi sprawy z zakresu podziału majątku wspólnego.
Zapraszamy do kontaktu.
Zdjęcie: Unsplash